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[Q&A] 재개발 재건축 사업에서의 시공자 책임
기사입력 2019-09-18 08:16:55. 폰트 폰트확대폰트축소
   

1. 정비사업의 특수성

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따른 정비사업을 추진하는 사업시행자(조합, 토지소유자 등)가 시공사를 선정하고 계약함에 있어서는 일반적인 공사계약과는 다른 특수성이 존재하고, 이와 연관되어 여러 복잡한 법률문제가 발생한다. 관련하여 오늘은 정비사업에서 시공자가 조합원과 일반분양자에 대하여 지는 책임에 어떤 차이가 있는지 알아보고자 한다.

 

2. 조합원 분양계약에 따른 책임관계 - 분양계약의 당사자로서의 책임

분양계약에 있어 시공사는 자신이 매도인이 아닌 시공사 겸 분양대행자에 불과하여 조합원에 대해서 분양계약에 따른 채무불이행 책임이 없다고 주장하는 경우가 있다.

이에 대하여 대법원 2007. 12. 27. 선고 2004다26256판결은 “재개발조합의 조합원이 재개발사업의 시행 결과 조성된 대지 및 건물에 관한 소유권을 취득하는지 여부는 관리처분계획 및 이에 따른 분양처분에 의하여 정해지지만, 이와 별도로 조합원과 재개발조합 사이에서 가청산금의 지급시기 및 연체 책임 등과 같이 도시재개발사업 시행 과정에서 발생할 수 있는 권리·의무관계를 구체화하기 위하여 분양계약의 형태로 개별적인 약정을 할 수 있고, 또한 시공사도 위 사업 시행을 위하여 필요한 범위 내에서 조합원에 대하여는 직접적인 권리·의무관계를 발생시키는 한편 재개발조합에 대하여는 이미 발생한 권리·의무관계를 보완하기 위하여 위 분양계약의 당사자로 참여할 수 있으며, 이 경우 분양계약에서 정하여진 사항은 재개발사업 관련 법령이나 관리처분계획에 저촉되어 그 효력이 부정되어야 하는 경우를 제외하고는 계약 당사자인 조합원, 재개발조합 및 시공사 사이에서 그 효력을 가진다”고 판시하고 있는 바, 시공사의 무단 설계변경, 부실시공 등의 잘못으로 사용승인과 등기가 지연되어 조합원들이 손해를 입은 경우, 시공사는 분양계약의 ‘당사자’로서 그 손해를 배상할 책임이 있는 것으로 봄이 합당하다.

 

3. 일반 수분양자에 대한 책임관계

통상의 경우 정비사업의 시행에 따라 아파트 및 상가를 일반에 분양하면서 시공사가 일반분양공급계약에 날인을 하였다 하더라도 이는 사업시행자의 지위가 아닌 단순히 시공사의 지위에서 날인한 것에 불과하고 시공책임 외에 분양계약상 책임을 부담하지 아니한다. 그 분양주체는 사업시행자인 조합인 것이므로, 일반 수분양자와의 관계에서 분양계약 불이행에 따른 계약의 해제와 손해배상 문제, 입주지연에 따른 지연배상금 문제는 조합과 수분양자 사이의 법률문제로 귀속된다(단, 정비사업의 경우 시공사가 조합원 과반수의 동의를 얻어 공동사업시행자가 되는 경우는 시공사가 공동사업주체로서 일반 수분양자에 대하여도 조합과 동일한 책임을 부담할 근거가 될 수 있다).

다만, 하자보수 및 하자에 갈음하는 손해배상 청구는 도시정비법이 아닌 집합건물법과 건설산업기본법의 규정에 따라 수분양자와 입주자대표회의가 시공사에 대하여 행사할 수 있음은 당연하다.

 

4. 일조권 침해에 따른 손해배상의 주체

정비사업 추진과정에서 인접 주택의 일조권이 침해되는 경우에 사업시행자인 조합은 일조권 침해로 인한 불법행위 책임이 있다는 점은 다툼이 없는데, 그 경우에 시공사에도 손해배상책임이 인정되는지 여부에 대해서는 논란이 있다.

이에 대하여 대법원은 단순 수급자인 시공사는 원칙적으로 그 책임이 없는 것이지만, 구체적인 공사도급계약 내용에 따라 사실상 공동 사업주체로 인정될 수 있는 경우에는 시공사도 손해배상책임이 있는 것으로 보고 있다.

 

5. 결론

일반 도급계약과 달리 정비사업의 경우에는 시공사가 공동 사업주체로 인정될 수 있고, 그에 따라 책임이 가중될 여지가 많다. 따라서 시공사는 정비사업에 참여함에 있어, 이와 같음 점을 유의하여 살펴야 할 것이다.

정홍식 변호사 (법무법인 화인)



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