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상아2차 등 '후분양-선분양' 갈림길...초기사업장은 추진 여부 고심
기사입력 2019-08-13 06:00:14. 폰트 폰트확대폰트축소
‘단군이래 최대 규모’ 둔촌주공, 조합원 분담금 최대 2조원 증가 전망

정부가 12일 발표한 민간택지 분양가상한제를 담은 주택법 개정안에 따라 사실상 수도권 내 모든 정비사업지가 규제 영향권에 들게 됐다.

이번 정부 대책의 주 타깃인 재건축ㆍ재개발 사업의 경우 당초 예상보다 강력한 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용되며 주요 단지 조합들의 셈법이 복잡해지고 있다.

단군 이래 최대 규모 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합 대의원들은 주택법 개정안이 발표된 이날 오전부터 ‘논스톱 회의’를 이어가고 있다.

수 차례 시도 끝에 통화가 닿은 조합 관계자는 “민간택지 분양가상한제에 대한 정부 발표가 미뤄지고 있을 때에는 후분양으로 분양 전략을 잡았었다. 이제는 조합 내부에서도 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가로 선분양하는 데 의견을 같이하고 있다”면서 “오늘(12일) 발표된 정부안대로 10월께 시행이 된다면 후분양도 소용이 없을 것”이라고 말했다.

4787가구에 달하는 이 단지 일반분양은 오는 9월 관리처분인가 이후 HUG 제시 분양가로 11월께 이뤄질 것으로 전망되고 있다. 다만 문화재 시굴 등 시공상 변수가 상존해 이보다 늦어질 수도 있다는 게 분양관계자의 설명이다. 조합은 당초 3.3㎡당 평균 3500만원 이상으로 계획하던 일반분양가를 책정하지 못함으로서 1조∼2조원의 분담금을 부담해야 할 것으로 보인다.

당초 후분양 논의를 진행했던 단지들은 둔촌주공을 비롯해 상아2차 재건축(래미안 라클래시), 신반포3차 재건축(래미안 원베일리), 흑석3구역 등이 있다. 실제 이들 단지는 이주ㆍ철거로 이미 금융비용이 발생하고 있어 선분양과 후분양 가운데 ‘양자택일’을 해야만 하는 상황이다.

실제 국토교통부에 따르면 올해 6월 현재 서울 내에서 추진 중인 총 381개 정비사업지 가운데 규제 영향권에 속하는 사업지는 151개(약 13만7000가구)에 달한다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석 전문위원은 “후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축ㆍ재개발 조합들이 서둘러 선분양으로 전략을 수정할 것”이라면서 “그나마 HUG의 제시안을 따르는 것이 민간택지 분양가상한제로 인한 분양가보다 수익성 면에서 양호하기 때문”이라고 전망했다.

그는 이어 “일부 재건축 초기 단계에 놓인 단지들은 분양가상한제와 초과이익환수제를 피하기 위해 ‘리모델링’으로 선회할 가능성도 있어 보인다”고 덧붙였다.

강남권 한 재건축 조합 관계자는 “분양가상한제를 피하기 위해 대다수 조합이 HUG 제시안을 받아들일 것으로 보이는데, 분담금이 최소 수천억원은 늘어나게 되는 셈”이라며 “이미 많은 진전을 이뤄온 단지들의 경우 그렇게라도 최대한 빨리 사업을 강행하겠지만, 초기 단계인 조합들은 ‘사업을 진행하느냐 마느냐’의 기로에 놓일 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “인위적 분양가 통제로 조합원 분담금이 증가한 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만이 상당할 것”이라며 “앞으로 조합과 시공사들은 분양가상한제로 인한 타격을 만회할 수 있는 ‘우회로’ 찾기에 몰두할 것으로 보인다”고 설명했다.

그는 이어 “분양가상한제를 피할 수 있는 일대일 재건축 등을 검토할 수 있지만, 향후 주택시장의 시계를 정확히 예측ㆍ담보하기 어렵기 때문에 강남권 등 수요가 탄탄한 지역에 한정될 것”이라고 예측했다.

 

권성중기자 kwon88@

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