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예상보다 센 '민간택지 분양가상한제'...주택시장 패닉
기사입력 2019-08-13 06:00:11. 폰트 폰트확대폰트축소
서울 정비사업 직격탄..."기존 집값 치솟을 것"

 

예상보다 훨씬 강력한 부동산 규제에 주택 시장이 패닉 상태에 처했다.

국토교통부가 12일 내놓은 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선’의 골자는 크게 세 가지다. △적용지구(전국 투기과열지구 31곳) △적용시점(최초 입주자모집승인 기준) △전매제한 기간(최장 10년) 등이다.

이는 기존 전문가 및 시장의 예측보다 훨씬 쎄다는 게 중론이다. 하지만 강력한 규제는 공급 부족으로 이어져 신축 아파트의 매매ㆍ전세가격 상승을 야기할 것이라는 전망이 우세하다. 아울러 규제를 벗어난 지역에서 주택사업이 반사이익을 누길 수 있다는 예측도 나온다.  

 

△서울 공급 부족 현실화…신축 아파트 몸값 ‘천정부지’

이달 적용기준 개선으로 인해 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳의 투기과열지구가 영향권에 높였다. 향후 전매제한도 최장 10년으로 길어지게 될 전망이다.

때문에 이들 지역에서 진행 중인 주택사업 대다수가 올스톱될 위기에 처했다. 사업성 미확보 등 우려 탓에 아예 추진이 중단되거나 무산될 수도 있다. 이는 공급 부족에 대한 심리를 자극시켜, 결국 신축 아파트의 몸값만 상승시킬 것이라는 전망이 나온다.

특히 서울시의 경우 381개 정비사업이 직격탄을 맞게 됐다. 반사 이익은 서울시 내 신축 아파트가 누리게 됐다. 현재에도 높은 가격을 유지하고 있는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 및 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 내 신축 아파트의 가격이 천정부지로 오를 것으로 보인다. 이는 또 구축 아파트의 가격 상승까지 동반할 수 있다.

양지영 양지영 R/C연구소 소장은 “서울 공급은 사실상 정비사업이 유일하다. 이번 규제는 결국 수급불균형으로 이어져 서울 집값 상승이라는 악순환을 낳을 것”이라고 말했다. 이어서 “청약 아파트가 아닌, 기존 아파트 규제에 대한 고민이 있어야 한다”고 덧붙였다.

서진형 경인여자대학교 교수는 “공급 부족으로 인해 신축 아파트에 대한 수요는 더욱 높아질 수밖에 없다. 다만 연식에 따라 수요자 선택은 갈리고, 가격에도 영향을 미칠 것”이라고 설명했다.

△내 집 마련 ‘하늘의 별따기’…전세시장도 불안

내 집 마련을 준비하는 실수요자들에게는 이번 대책이 호재로 작용할 수 있다. 결론적으로 투기과열지구 내 신축 아파트를 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 구매할 수 있기 때문이다. 그러나 로또 청약을 기다리는 실수요자들이 대거 몰리면서 경쟁은 ‘하늘의 별 따기’가 될 전망이다.

실제로 대다수 정비사업이 사업성 악화로 추진이 지연ㆍ중단될 가능성이 높아 경쟁률은 더욱 상승할 것으로 보인다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “기존 아파트를 굳이 사지 않고 상대적으로 저렴한 분양가 상한제 적용 아파트를 분양받으려는 관망 수요가 증가하게 될 것”이라며 “결국 올 상반기 공공분양 아파트처럼 엄청난 청약 통장이 몰리는 사례가 잇따를 것”이라고 말했다.

전세 시장도 불안해 질 가능성이 높다. 공급 부족에다 청약 대기 수요까지 더해지기 때문이다. 이는 과거의 사례에서도 엿볼 수 있다. 2007년 민간택지 분양가 상한제 시행 당시 2.74%였던 전국 주택전세가격 변동률은 2년 뒤 4.27%로 오름폭이 두 배 정도 커졌다. 2011년엔 15.38%로 역대 최고를 나타냈다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석 전문위원은 “분양 대기 수요가 늘어나면 앞으로 전세가격 불안정은 불가피하다”며 “희소성이 높은 신축 아파트 매매가격도 상승할 수 있을 것”이라고 말했다.

△규제 벗어난 지역…정비사업 등 속도 빨라질까

경기도 북부, 인천 등 수도권은 이번 규제의 영향권에서 벗어나 있다. 지방에서는 세종시, 대구 수성구만 규제에 포함돼 있다. 때문에 규제를 벗어난 지역에서 정비사업이 속도를 내는 등 반사이익을 누릴 수 있다는 예측도 나온다. 부산 해운대구 및 광주 광산구, 남구, 서구 등 비교적 부동산 경기가 양호하다고 판단되는 지역이 대상이다.

한 대형 건설사 리스크 관리 부서 담당자는 “조합의 사업 추진 의지가 관건이겠지만, 건설사 입장에서는 규제 적용을 받지 않으면서 사업성도 확보할 수 있는 사업지에 대한 모색에 들어갈 것”이라고 설명했다.

아울러 일각에서는 리모델링이나 중소형 단지 재건축이 수혜를 입을 수 있다는 전망도 나온다. 신축 아파트에 대한 매력이 부각되는 상황에서 정비사업의 대안으로 떠오를 수 있어서다.

 

정석한ㆍ오진주기자 jobize@

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