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[민간택지 분양가 상한제 시행방안] "서울 분양가 20~30% 인하 기대"
기사입력 2019-08-12 15:12:52. 폰트 폰트확대폰트축소
[일문일답] 이문기 국토부 주택토지실장

이르면 10월중 주거정책委가 종합검토해 대상 시군구 지정

분양가 20∼30% 인하 효과…무주택자 내집마련 여건 개선

선별적 지정으로 공급위축ㆍ사업이익 감소 등 우려 낮출 것

 

   

 

△상한제 적용대상 지역과 적용시기는.

법령 개정은 법제처 심사와 국무회의 의결 등 오는 10월 중 완료될 것이다. 다만, 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄진다. 필수요건 외 선택요건 중 하나를 충족하면 모두 적용대상이 되지만, 정성적인 분석에 따라 적용지역과 시기는 달라질 수 있다.

△9·13대책 이후 주택시장은 안정화됐다고 하는데.

서울 아파트 가격은 작년 11월 둘째주부터 32주 하락했으나 6월 넷째주 보합 후 7월부터 다시 상승세로 전환했다. 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축을 중심으로 나타났고 인근지역 신축아파트와 다른 자치구 주요 단지도 상승세로 전환하는 양상이다.

특히, 최근 1년간 서울 아파트 분양가 상승률은 21.02%로 기존주택 가격상승률 5.74%의 약 3.7배나 높다. 이는 기존주택의 가격상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 실수요자의 내집마련 부담을 가중시킬 우려가 있어, 민간택지에도 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 제도를 개선하기로 했다.

△상한제 시행으로 집값은 안정화될 수 있나.

과거 2007년부터 2014년까지 상한제 시행시기 서울 집값은 안정세를 보였으나, 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 다시 과열이 나타났다. 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하면 시장 전반의 가격안정에 도움이 될 것이다. 국토연구원도 최근 민간택지 분양가 상한제를 시행하면 서울아파트 가격이 연간 1.1%포인트 하락할 것으로 전망했다. 세부적으로 공개할 수 없지만, 자체적인 시뮬레이션 결과에서도 서울지역에 상한제를 적용하면 분양가는 현행 대비 20∼30% 내려가는 것으로 나타났다.

△후분양에도 상한제와 전매제한 확대가 동일하게 적용되나.

분양가 상한제는 ‘입주자 모집공고 신청분’부터 적용되기 때문에 후분양 단지에도 일관되게 적용된다. 전매제한 역시 후분양 여부와 관계없이 상한제가 적용되면 모두 해당된다.

다만, 전매제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권을 이전 등기하면 3년이 경과된 것으로 간주하기 때문에 실질적인 전매제한기간은 후분양이나 선분양이나 큰 차이가 없을 것이다.

 

 

   

 

△관리처분인가를 받은 재건축단지에서는 유예기간을 기대했는데.

관리처분인가를 받은 경우라도 분양 승인을 받기 전이라면, 분양에 대한 사실 관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분에 포함된 예상 분양가격이나 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다.

국민의 주거안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다. 시행령 개정안은 공포 후 즉시 시행되고 유예기간은 두지 않는다.

△민간택지에도 거주의무기간을 부여하는 이유는.

로또 청약 등 단기 시세차익을 노린 투기를 막기 위한 조치다. 민간택지 분양가 상한제를 적용하면 시세보다 저렴한 주택을 공급받아 단기적으로 차익을 얻을 수 있는데, 이를 차단하기 위해 거주의무 기간 부과도 적극 검토하기로 했다. 다만, 민간택지 거주의무는 추가 ‘주택법’ 개정이 필요한 사항으로 연내 도입을 추진한다.

△서울 강남권 정비사업 등을 정밀타격한다는 지적도 있는데.

특정지역을 타깃으로 상한제 도입 등 제도개선을 추진한 것은 아니다. 상한제 적용 지구는 10월 법령 개정 후 시장상황을 종합적으로 검토해서 지정할 것이다.

또 서울에서만 약 150여개 단지가 관리처분 인가 등 착공 전 단계에 있고 대부분 정상적으로 추진되고 있다. 이번 제도개선과 관계없이 정비사업은 정상적으로 추진될 수 있고, 일반주택사업을 통한 공급도 지속 추진하겠다.

△노후화 및 슬럼화를 비롯한 공급부족 문제와 사업이익 감소에 대한 우려도 크다.

3기 신도시 등 수도권 30만가구 공급이 차질없이 추진되고 있고, 기존 정비사업 외에도 서울시에서 4만가구 공급계획과 용적률 완화 등 규제완화에 따른 추가 공급은 차질없이 진행될 것이다. 공급부족으로 인한 부작용은 크게 우려하지 않아도 된다.

사업이익 감소에 따른 공급위축 가능성도 나오는데, 택지비 및 건축비 산정 시 적정 이윤을 보장하고 노무비나 경비 등 각각의 가산비에 적극 반영할 예정이다. 상한제는 과도한 분양가를 억제하기 위한 것으로, 사업이익이 급격히 줄 가능성은 크지 않아 그에 따른 공급위축도 크게 우려할 수준은 아니다. 기타 글로벌 경기 부진과 무역갈등 등 우리 경제 전반에 미칠 영향까지 고려한 대비책도 충분히 마련하겠다.

 

봉승권기자 skbong@

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