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공시가격 인상發 수도권 주택시장 빙하기 오나
기사입력 2019-03-14 18:00:20. 폰트 폰트확대폰트축소

서울 시내 공동주택 공시가격이 크게 오를 것으로 전망되면서 조정국면에 들어선 주택거래시장의 부분적 냉각이 불가피해 보인다.

우선 정부가 14일 2019년 공동주택 공시가격을 발표하면서 강조한 ‘고가주택 중심의 형평성 제고’에 대해 전문가들은 동의하는 모습을 보였다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 “이번 공동주택 공시가격의 중요 포인트는 ‘형평성 적극 개선’”이라면서 “정부는 유형간 공시가격의 형평성과 중저가 공동주택ㆍ고가주택 간 형평성을 고민했고, 단독주택ㆍ토지와의 현실화율을 유지하기 위해 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준으로 유지했다”고 설명했다.

실제 정부는 시세 12억원 이상 고가주택과 97.9%를 차지하는 중저가 주택 간 현실화율에 차등을 둠으로써 이들 주택 보유자의 보유세 부담이 크게 달라질 전망이다.

신한은행 부동산투자자문센터가 이날 정부가 제시한 고가주택과 중저가주택 각각 5곳의 사례를 바탕으로 보유세 변화를 분석한 결과 고가주택은 최대 400여만원이 늘어난 반면, 중저가주택은 최대 약 7만원 오르는 데 그쳤다.

서울 강남구 수서동 소재 추정시세 34억9000만원인 전용면적 214㎡ 공동주택의 공시가격은 지난해 19억2000만원에서 올해 23억7600만원으로 23.8% 올랐다. 이에 따른 보유세는 지난해 894만원에서 올해 1298만원으로 약 404만원이나 늘어났다.

서울 도봉구 창동의 추정시세가 6억1700만원인 전용면적 84㎡ 공동주택의 경우 지난해 대비 공시가격이 8.3% 늘어나는 데 그쳤다. 이에 따른 보유세 증가분은 7만5000원에 불과했다. 중저가주택 사례 5곳 가운데 부산진구 개금동 소재 전용 102㎡ 공동주택은 보유세 증가분이 9600원이었다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “올해 12억원 이상 고가주택의 공시가격 상승률이 평균 20∼25%에 달한다. 고가주택 1가구 보유자로 가정했을 때 대부분 주택의 보유세가 연간 상한률인 150%를 기록할 것으로 예측한다”고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 강남권과 ‘마용성’(마포ㆍ용산ㆍ성동구), 경기 과천ㆍ성남시 등은 모두 작년 대비 공시가가 10% 이상 오를 것이 확실시되고 있다”면서 “정부의 부동산시장 규제 영향으로 주택 구매심리가 위축된 상황에서 보유세 인상 부담이 더해지면 당분간 가격하락과 평년 수준에 미치지 못하는 거래량 감소세가 지속될 전망”이라고 분석했다.

재건축 사업을 추진 중인 단지들도 이번 정부의 공시가격 인상에 직격탄을 맞을 것으로 우려된다. 재건축 초과이익환수금과 밀접한 연관이 있는 탓이다. 통상 시세의 60% 수준에 불과한 공시가격이 크게 오르면 준공시점과 재건축 사업 시작 시점 간 집값 차가 커져 재건축 부담금이 오르는 구조다.

이에 따라 재건축 추진위원회 설립 이전인 단지들은 내달 4일까지인 소유자 의견청취 기간에 해당 단지 공시가격의 인상을 요구할 것으로 보인다. 올해 크게 인상된 공시가격이 재건축 개시 시점으로 책정돼 준공시점과의 차액이 적어져 부담금이 줄어들기 때문이다.

‘갭투자’가 성행한 지역의 경우 장기적으로 주택시세의 하락이 전망되고 있다.

양지영 소장은 “갭투자가 많았던 곳은 상대적으로 공시가격 인상이 크지 않았던 지역이기 때문에 시장 변화를 주시할 것으로 보인다”면서도 “보유세 부담과 함께 입주물량 증가, 기준금리 상승 등 악재로 갭투자자들의 부담은 커질 것이다. 이로 인한 추가 가격 하방 압력이 커져 매물이 쌓이며 점진적인 하락세로 이어질 것”이라고 우려했다.

 

권성중기자 kwon88@

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