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[초대석] 서준섭 비욘드펀드 대표
기사입력 2017-10-31 05:00:11. 폰트 폰트확대폰트축소
건설사 분양 후 자금부족 ‘SOS’… 부동산 ‘P2P’로 해결해드리죠

 

 서울 송파구 잠실의 오피스텔 ‘대명벨리온 주상복합’의  시행자는 지난 2월 개인간개인(P2P) 금융업체인 비욘드펀드를 찾았다.

 잠실 오피스텔 자금을 조기 유동화해 또 다른 시행 사업을 위한 토지매입 자금을 마련하기 위해서다.  비욘드펀드는 잠실 오피스텔 물건의 분양률이 97%에 육박하고, 준공이 87% 이상 완료됐다는 점에 주목했다. 높은 분양률과 준공률이 해당 오피스텔의 사업성을 충분히 설명하고 있다.

 이에 준공 완료 시점을 기준으로 상환 기간을 7개월로 잡고, 신탁회사가 지급하는 수익권을 담보로 시행자에 대출을 시행했다. 이는 미래의 이익(분양이익)을 현재 시점에 미리 당겨서 현금화하는 방식이다. 해당 상품은 지난 3월 7일 자금 40억원을 모집, 지난 8월 준공이 완료돼 지난 17일 투자자에게 전액 상환이 완료됐다.

서준섭  대표는 사모펀드, 자산운용사, 투자은행 등 제도권 금융기관에서 취급하던 부동산 유동화상품을 소액으로 투자할 수 있는 P2P(Peer to peer, 개인 간) 거래로 확대했다.



비욘드펀드의 대표 상품은 잠실 오피스텔 ‘대명벨리온 주상복합’과 같은 ABL(Asset Backed Loan, 자산유동화대출)이다. 이는 분양대금ㆍ공사대금ㆍ매출채권 등 현금흐름을 예측할 수 있는 자산을 근거로 실행하는 대출이다. 이 배경에는 회계법인에서 금융자문 업무 잔뼈가 굵은 서준섭 대표의 독특한 이력이 잇다. 서 대표는 자신의 상품 구조화 전문성과 기존 네트워크를 활용해 국내 최초로 ABL 대출채권을 P2P 상품으로 끌어들였다.

ABL 상품은  ‘대박’을 터뜨렸다. ABL 상품 모집이 빠르게 마감되고, 다른 P2P 업체들이 ABL 상품을 내놓기 시작했다. 대형 자산운용사들이 비욘드펀드 상품에 자금 25억원 가량을 투자했으며, 대체투자 전문 자산운용사인 아람자산운용과 전략적 업무제휴를 체결해 투자 상품 공동 개발에 나서고 있다. 최근에는 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화로 인해 중도금 대출 한도가 줄어든 시공사들이 비욘드펀드를 직접 찾기 시작했다. 이를 바탕으로 비욘드펀드는 P2P 서비스 론칭 6개월 만에 누적투자액 350억원을 돌파하는 등 P2P 시장에서 두각을 나타내고 있다.

다음은 서준섭 비욘드펀드(정식 법인명은 비욘드플랫폼서비스) 대표와의 일문일답.

 

△삼일회계법인 출신이 P2P 사업에 진출하게 된 계기는.

1991년부터 2015년까지 약 25년간 삼일회계법인에서 근무하면서 주로 해왔던 업무는 FAS(Financial Advisory Service), 즉 금융자문 분야다.

  금융기관의 대출 및 투자와 관련한 금융자문 업무를 진행했다.  인수합병(M&A)과 자산유동화(ABS)ㆍ부실채권(NPL) 등을 다뤘다. 당시 회계 전문가로서 기존 금융 구조의 한계를 깨닫고, 기업의 수익 극대화라는 전통적인 금융의 본질에서 벗어나 새로운 금융 생태계를 만들어내야겠다는 생각을 하면서 P2P 등에 자연스레 관심을 갖게 됐다.

 P2P 시장은 크게 신용대출 시장과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 등 양대 시장으로 나눠져 있다. 이미 시장에 먼저 진출한 업체들이 관련 시장을 선도하고 있기 때문에 새로운 상품을 개발해 도전하는 게 무엇보다 중요하다고 판단했다.

부동산PF의 경우 부동산에 대한 해박한 지식과 혜안을 바탕으로 사업성을 검토해 심사를 정확하게 하는 게 무엇보다 중요하다. 그래서 기존에 내가 해왔던 금융자문 업무 가운데 ABS 상품을 P2P에 접목시켜보겠다는 생각을 하게 됐다. 사실 ABS 상품은 부동산에 국한되지 않고 활용도가 넓다. 미래의 이익을 담보로 대출을 진행하는, 수익권 담보 형태의 구조화 상품이다.

 

△PF와 ABS 상품의 차이점을 쉽게 설명해 달라.

PF는 준공과 분양이라는 두 가지 리스크를 안고 시작한다. 준공이 완료된 이후 분양까지 순조롭게 마쳐야 자금 엑시트(회수)를 할 수 있는 구조다. 하지만 ABS는 이와 비교해 준공 리스크와 분양 리스크가 작다. 비욘드펀드의 경우, 분양률 80% 이상과 공정률 50% 이상이라는 내부 가이드라인을 뒀다. 어느 정도 분양과 준공이 담보되지 않은 상품은 리스크가 크기 때문에 투자하기 어렵다는 개인적인 판단 때문이다. 투자자 입장에서는 ABS가 PF보다 안전하다. PF가 날계란이라면 ABS는 반숙란이라고 보면 된다.

여기에 비욘드펀드는 ‘세이프가드 90’이라는 손실보전 시스템을 도입했다. 업계 최초로 전 투자상품에 투자 원금의 90% 손실까지 보전해주는 보험을 만들고, 비욘드펀드가 여기에 3억원을 출연했다. 투자자들은 투자액의 월 0.1%를 해당 보험에 자동 납입한다. 투자 리스크를 최소화하기 위한 일종의 안전장치다.

다만 차주와 투자자를 연결해주는 P2P업체 특성상 딜을 소싱하기 어렵다는 단점은 있다. 분양과 준공이 어느 정도 완료된 딜의 경우 사실 자금조달이 쉽기 때문에 P2P에 돈을 빌리는 상황이 흔하지 않은 편이다. PF는 수요자가 많다. 시행사 입장에서 땅이 있으면 건물을 올리고 싶은데 당장 자금이 부족해 P2P 업체에 신청하는 경우가 많다. 하지만  80% 이상 분양 완료된 사업장을 찾는 것은 쉽지 않은 일이다.

 

△그럼 딜은 어떻게 찾나.

그간 중도금 대출 쇼티지(shortage, 부족분) 등이 발생하면 증권사나 캐피탈 회사가 분양대금을 유동화하는 방식으로 관련 ABS 상품을 취급해왔다. 증권회사는 인건비 등의 고정비 지출이 크기 때문에 일정 규모 이상 사업장만 다룬다. 즉, 사업 기간도 길고 규모도 어느 정도 커야 한다. 반면 P2P는 그런 부분에 있어 자유롭다. 기간이 짧고 소규모일 경우, 오히려 빠르게 심사해서 모집한 후 신속하게 집행할 수 있어 유리하다. 그 때문에 증권회사나 캐피탈 회사에서 심사를 진행하다가 규모가 작아 처리할 수 없는 딜을 우리가 주로 도맡는 방식으로 사업을 진행해왔다. 증권회사와 비욘드펀드는 상호보완적인 관계라고 볼 수 있다.

이와 함께 신탁회사를 통해 딜을 소개받기도 한다. 시행사가 보통 신탁회사에 물건을 넘기는 경우가 많기 때문이다. 최근에는 비욘드펀드의 ABL과 ABS 상품이 입소문을 타면서 시행사나 시공사 관계자가 비욘드펀드 데스크로 직접 문의하는 경우도 늘고 있다. 공사비가 부족한 경우 분양대금으로 자금을 조달하는 수요가 늘어나고 있는 추세다.

 

△대출 규모가 커지면 인력도 충원하고 자본도 확충해야 할텐데.

현재는 은행과 캐피탈회사, 회계법인 출신 등 금융 전문 인력이 주를 이룬다.  이들은 대부분 여신 심사 등의 업무에 전문성을 보유하고 있다. 최근 대출 규모가 늘어나면서 인력이 필요해 11월  1일 자산운용사와 캐피탈회사 출신의 전문가 2명이 추가로 충원된다.

부동산 전문가는 없다. 현재로서는 부동산 사업성 검토에 대한 필요성이 없기 때문이다. 아직 부동산 PF 상품을 취급하지 않기 때문에 영입을 하지 않고 있지만, 추후 PF 상품까지 포트폴리오를 확장하면 부동산 심사를 담당하는 전문가를 영입할 수도 있다. 부동산PF는 사업성 검토도 중요하지만, 공정 모니터링을 꾸준하게 하는 등 사후 관리 역할이 무엇보다 중요하기 때문이다.

우리 회사는 20억원 규모의 자본금으로 시작했다.  조만간 대출 규모가 400억원을 돌파하는 등 볼륨이 커지는 것에 대비해 자본을 더 확충해야겠다고 생각하고 있다. 이를 위해 올 하반기 30억원 규모의 1차 펀딩을 준비하고 있다. 벤처투자자(VC)는 이미 모집이 된 상황이다.

 

△회사 규모를 늘리면서 사업도 확장할 생각인가.

크게 플랫폼, 투자, 부동산의 세 가지 축을 생각하고 있다.

플랫폼은 P2P에서 외연을 넓혀 금융플랫폼으로 확대하겠다는 계획이다. 이를 위해 자산관리앱을 개발했으며, 내년 1월 론칭을 목표로 준비 중이다. 플랫폼이라는 측면에서는 P2P와 금융자산관리 앱은 본질적으로 같다고 생각한다. 현재 P2P 투자를 하고 있는 투자자는 자연스레 자산관리에도 관심을 갖고 있을 것이다. 이들의 접점을 찾아 독자적인 플랫폼을 만들겠다는 게 목표다.

이와 함께  사모투자 전문 자산운용회사를 만들 계획이다. P2P에서 소화할 수 없는 상품을 자산운용사를 통해 취급하고 싶다. 가령 규모가 크거나 투자기간이 긴 상품은 사모펀드를 통해 판매하는 게 더 유용하다고 판단했다. 부동산 등 관련 상품을 펀드에 담아 지금보다 규모가 큰 상품을 다뤄보고 싶다.

마지막은 부동산 관리 서비스를 제공하고 싶다는 포부다. ABS만을 포트폴리오로 담기에는 한계가 있기 때문에 장기적으로 봤을 때 부동산 PF로 눈을 돌릴 수밖에 없다고 생각한다. 비욘드펀드와 거래하는 차주와 투자자 모두 부동산에 지대한 관심을 갖고 있기 때문에, 이들에게 부동산 금융자문 서비스 수요가 있을 것이라는 확신이 있다. 이에 부동산 자산관리(PM)와 부동산 컨설팅 등 부동산 금융 원스톱 서비스를 제공하고 싶다.



홍샛별기자byul0104@

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