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분양이익 조기 유동화 '인기몰이'
기사입력 2017-10-20 05:00:20. 폰트 폰트확대폰트축소

최근 부동산 개발 사업 과정에서 사업비 등의 자금 조달을 위해 분양이익이나 시행이익을 유동화하는 방식이 큰 인기를 끌고 있다. 기존에는 주로 빌라나 상가, 호텔 등 담보 자산에 기초한 프로젝트파이낸싱(PF) 상품이 주를 이뤘다면 최근에는 분양이익이나 시행이익 등을 담보로 유동화하는 방식이 부상하고 있다.

19일 금융권에 따르면 비욘드펀드는 20일까지 해운대 뷰티크팰리스 호텔 선순위 신탁수익권 자산유동화(ABL) 상품 투자를 모집한다. 연 수익률은 18%로, 상환기간은 7개월이다. 모집액은 50억원이다.

이 상품은 94% 분양이 완료된 호텔의 분양잔금 약 144억원을 담보로 신탁수익권을 유동화하는 구조화대출 투자상품이다. 쉽게 말하면 분양이익을 담보로 시행사에 공사비를 대출해주는 방식이다.

분양이익 자산유동화 상품은 최근 비욘드펀드를 필두로 P2P업체에서 관심을 갖고 있는 상품이다. 분양이 완료된 건이기 때문에 리스크가 높지 않아 부실률을 관리하기에도 적합하다.

보통은 분양계약이 완료됐다 하더라도, 일반 사업장의 준공이 완료되기까지 길게는 2∼3년의 시간이 걸린다. 이 과정에서 시행사는 분양이 완료돼 이익이 확실시되지만 당장 프로젝트 진행을 위한 공사비 등 자금이 부족하다. 이 때 시행사가 미래의 이익(분양이익)을 현재 시점에 미리 당겨서 이를 현금화하는 방식이다.

업계 관계자는 “분양이 잘 된 사업장은 나중에 준공이 되면 자금이 유입되는 게 확실하기 때문에 이를 담보로 대출을 일으켜 사업비를 조달하고자 한다”며 “투자자 입장에서 잔금이 지급되는 시기에 분양이익이 들어오기 때문에 안정적인 수익 구조”라고 설명했다.

이처럼 분양이익을 조기에 유동화하는 방식은 주로 자산운용사나 캐피탈회사 등 금융회사들이 취급해왔다. 그러나 최근에는 이 시장에 P2P업체들이 관심을 보이며 진출에 나서고 있다. 기존의 금융회사들은 수백억원 등 일정 규모 이상의 자금을 취급하기 때문에, 금융사들이 관심을 갖지 않는 수십억원 규모의 소규모 사업장이나 소액 대출 등을 다루는 편이다.

비욘드펀드 관계자는 “금융사들은 인건비 등 기본 고정비로 지출되는 금액이 크기 때문에 큰 규모의 사업비 대출을 주로 취급한다”며 “P2P업체들은 수십억원 규모의 소액 대출을 기반으로 투자자를 모집하는데 주력하고 있다”고 강조했다.

이 같은 분양대금 ABL 상품은 낮은 리스크와 안정성을 바탕으로 투자자들에게도 전폭적인 인기를 끌고 있다. 지난 3월 비욘드 펀드가 사업비 40억원을 모집한 송파 대명벨리온 주상복합의 경우, 지난 8월 준공이 완료돼 지난 17일 투자자에게 전액 상환이 완료됐다.

이와 함께 또 다른 P2P업체는 1700억원 규모의 광교신도시 내에 업무복합시설 개발사업의 분양계약 확정을 기초로 유동화 채권에 투자하는 40억원 규모의 상품을 판매하기도 했다. 해당 상품은 ㈜KH금융자문을 통해 한 법인투자자가 40억원 전액을 단독 투자하기로 확정했다. 분양이 완료된 사업장의 이익을 기초로 한 상품인 만큼 리스크가 적다는 판단에서다.

업계 관계자는 “그간 담보 대출 위주의 단순한 클라우딩에서 탈피해 철저한 리스크 분석을 통해 시행 이익 유동화 대출이라는 새로운 분야의 상품을 취급하게 됐다”고 말했다.

 

홍샛별기자 byul0104@

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