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<부동산 시장 규제‘마지막 대못’뽑자> 도시정비사업 규제
기사입력 2014-01-14 06:00:12. 폰트 폰트확대폰트축소
 재건축부담금 폐지

 

 도시정비사업 활성화를 위해 재건축부담금 제도를 폐지하고 공공관리자 제도의 의무적용을 개선해야 한다는 목소리가 높다.

 2006년 도입된 재건축 초과이익 환수제(재건축초과이익 환수에 관한 법률)는 재건축을 통해 조합원이 이익을 얻게 되면 개발이익(최대 50%)을 환수하는 제도다.

당시 재건축을 중심으로 주택가격이 급등하자 재건축시장을 안정시켜 집값 상승에 따른 불안을 해소하고 부동산 투기를 억제하기 위한 목적으로 제정됐다.

 하지만, 부동산시장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 침체해 재건축사업은 조합원의 분양포기, 미분양 증가 등의 문제를 일으키고 있으며, 조합원에 과도한 부담으로 작용한다.

이런 상황을 인지해 2012년 말경에 재건축초과이익환수법이 개정됐고 올해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하는 사업지에 대해 면제하도록 했다.

 재건축부담금이 2년간 부과 중지됐지만, 수혜대상 단지는 전혀 없을 것으로 예상된다.

 따라서, 재건축사업 위축으로 개발이익이 현저히 감소한 실정을 감안할 때 재건축부담금의 한시적인 부과중지만으로 큰 의미가 없고, 재건축사업 활성화를 위해서 영구 폐지돼야 한다는 것이 업계의 중론이다.

 여당과 정부는 지속적으로 관련 법안 폐지를 주장하고 있으나 야당이 ‘불로소득 환수’ 입장을 고수하고 있다.

 국토교통부에 따르면 올해 말까지 관리처분 인가신청이 예상되는 재건축 사업장은 총 120개이고 이중 가구당 초과이익이 3000만원 이상이 돼 부담금 부과가 예상되는 사업장은 6곳에 불과하다.

 또 재건축부담금을 징수해 도시정비기금으로 사용한 전례가 없어 재건축부담금 완화 시 지자체 재정에 큰 부담을 주지 않는 것으로 나타났다.

 현재 도시정비기금의 확충보다는 재건축조합원의 부담 완화와 사업활성화가 시급한 상황이다.

 징수된 재건축부담금은 국가에 50%, 특별시ㆍ광역시ㆍ도에 20%, 시ㆍ군ㆍ구에 30% 귀속되며, 국가 귀속분은 국민주택기금의 재원으로, 지자체 귀속분은 도시ㆍ주거환경정비기금 등의 재원으로 사용된다.

 기획재정부 부담금운용심의위원회에서도 재건축부담금은 미실현 개발이익에 부과해 개발부담금과 중복성이 강하고 임대주택공급 규정으로 개발이익이 환수되고 있어 폐지가 타당하다고 평가한 바 있다.

임동규 의원이 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 폐지 법률안’을 지난 2010년 12월에 대표 발의했지만, 18대 국회 임기만료로 자동폐기됐다.

 공공관리자제도 개선



 공공관리자 제도의 의무적용을 개선해야 한다는 주장도 끊임없이 제기되고 있다.

 서울시가 이 제도 적용을 강제하고 있지만, 경기도처럼 토지등소유자 또는 조합원의 과반수가 동의해 공공관리 적용을 요청한 사업장에 한해 공공관리자 제도를 시행해야 한다는 것이 업계의 주장이다.

공공관리자 제도가 2010년 10월부터 전면 시행되면서 시공사를 선정하지 못한 재개발ㆍ재건축 사업장은 사업시행인가 이후에 시공사를 선정할 수 있게 됐다.

 결국, 인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서에 따라 시공사를 선정하도록 하면서 시공사 선정시기가 조합설립인가 이후에서 사업시행인가 이후로 미뤄졌다.

 상위법인 도시및주거환경정비법(이하 도정법)에 시공사를 조합설립인가 이후에 선정할 수 있도록 했는데, 서울시 조례에서 무리하게 사업시행인가 이후로 미뤄놓으면서 상위법 위반, 조합 반발 등의 문제가 대두되고 있다.

업계 관계자는 “시ㆍ도 조례에서 시공자 선정시기를 사업시행인가 후로 규정할 경우, 조합이 조합설립인가 후에 언제라도 시공자를 선정할 수 있는 권한(도정법 제11조 제1항)을 과도하게 제한하게 된다”고 주장했다.

 또, 사업시행인가 이후에는 설계계획안이 확정돼 시공사 고유의 특화된 단지조성(디자인 특화, 신재생에너지 기술 적용)이 어려워지는 문제도 발생한다.

 사업시행인가 이후에는 관리처분계획이 진행돼 설계변경이 어렵고, 조합원 요구에 따라 설계변경 시 사업시행 변경에 따른 비용부담과 사업기간 지연 등 문제도 수반된다.

 도정법이 2009년 2월 6일 개정되면서 재건축사업의 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 조기화한 것은, 조합이 사업 초기의 자금확보를 원활하게 함으로써 사업활성화를 기하고 조합의 전문성 보완을 통한 사업추진 능력을 향상시킬 수 있도록 하기 위해서다.

 법제처는 “지방자치단체가 법령의 범위 안에서 조례를 제정할 수 있으며 법령에 위배되는 경우 효력이 없는 것이므로, 시ㆍ도 조례에서 조합이 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하도록 할 수는 없다”고 유권해석을 내린 바 있다.

황윤태기자 hyt@

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