재건축조합이 조합 설립시 예정한 총사업비를 현저히 초과한 액수로 시공사와 공사도급계약을 체결하는 경우, 조합원들에게서 어떤 동의를 받아야 하는가? 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결 등

　

　A재건축조합 추진위원회는 “평당개발이익(조합원들의 무상지분 권리금액) 약 2360만원에, 사후 사업비가 증가되더라도 그 부담을 조합원들에게 전가시키지 않고, 일반분양수익금이 예상보다 10%를 초과할 경우 조합원들에게 환급하기로 하는 ‘확정지분제’를 채택하는 조건”으로 B 건설회사와 협의해 조합원들의 재건축동의를 받아 조합설립 인가 및 창립총회를 개최했다.

　이후 B 건설회사는 사업의 장기 지연에 따른 사업비 증가를 이유로 ‘평당개발이익을 약 2450만원으로 상향하는 대신, 예상분양수익금 10% 초과분을 조합원에게 분배하지 않는 조건’으로 본 계약의 체결을 요구했다.

　이 경우 A재건축조합은 조합원들의 추가 동의없이 시공사와 공사도급계약을 체결할 수 있을까?

　대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결은 “재건축조합의 설립단계의 건축물 철거 및 신축 등의 개략적 비용과 그 분담에 관한 사항은 토지 등 소유자의 재건축 참가 여부의 선택 기준이 되는 것인바, 재건축결의시 조합원의 비용분담과 관련해 시공사로 선정된 자가 제시하는 사업계획을 재건축결의의 내용으로 채택하기로 결의한 경우, 그 후 재건축조합이 시공사와 도급계약을 정식으로 체결하면서 물가의 변동 등 건축 경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과해 당초 재건축결의시 시공사가 제시했던 비용의 분담에 관한 사항을 변경하는 경우에는 비용분담에 관한 재건축결의를 변경한 것으로 보아야 한다.… ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’이 당초의 재건축결의시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는, 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 할지라도 구 도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하다.”고 판시했다.

　따라서 위 사안에서 A재건축조합이 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받지 않으면 시공사 B와 체결한 공사도급계약은 무효다. 나아가 정관에서 이러한 결의요건을 완화하는 규정을 두더라도 이는 무효로 본다.

　한편 이처럼 조합원 3분의 2 이상의 동의를 필요로 하는 ‘현저한 사업비용 증가’의 기준에 관해 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864판결은 “구 주택건설촉진법시행규칙 제21조를 고려할 때, 사업비 증감이 총사업비의 100분의 20을 초과한 경우에는 재건축결의의 내용 변경에 해당한다”고 판시했다.