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[공공계약 판례여행]고지의무 위반 이유로 아파트공급 불이행책임 개발사업자에 물을 수 있나?
기사입력 2011-11-14 15:27:41. 폰트 폰트확대폰트축소
 
   
민법 제390조는 채무자에게 책임있는 사유로 계약이행이 후발적으로 불가능하게 된 경우에, 채무자는 채권자에게 손해배상의무를 부담한다고 규정하고 있다. 여기서 이행불능은 원칙적으로 채무자 자신의 고의와 과실 또는 이행보조자 등의 책임있는 사유로 인하여 야기되었을 것을 요구하지만, 의무위반의 유형에는 주된 급부의무 위반 외에도 보관의무•고지의무•비밀유지의무 등과 같은 계약상 부수적 의무의 위반을 포함한다고 보고 있다.

아파트 공급과 같은 도시개발사업의 이행과정에는 환경영향평가, 문화재의발굴로 인한 보전조치사항 등 예상하지 못한 다양한 제한사항과 부딪히는 경우가 발생할 수 있다. 이 경우 개발사업자 등이 계약불이행 자체에 대한 직접적 책임이 없는 경우에도 고지의무의 위반과 같은 계약상 부수적 의무의 위반을 이유로 하여 위약금과 같은 손해배상책임을 부담하게 되는 지 문제된다.

[사실관계]

A 지방공사는 아파트 건설사업과 관련하여 사업계획승인을 받았으나, 그 승인조건에는 “해당 사업부지의 문화재 발굴조사가 완료되고 보전조치사항이 이전된 다음에 착공하여야 한다”는 내용이 있었고, A 지방공사의 대표자는 장차 발굴조사를 거쳐 현지 보존결정의 가능성이 있음을 예상할 수 있었다.

그러나, A 지방공사는 위 승인조건과 달리 문화재청장의 최종결정이 있기전에 아파트를 사전 분양하면서 공고문에는 현지 보존결정이 있을 경우 사업부지를 변경해야 하거나 건설사업 자체가 폐지될 수 있다는 가능성에 대해서는 구체적인 언급을 하지 않았다.

그 후 해당 아파트 부지는 문화재 발견으로 현지 보존결정이 되었고, A 지방공사가 계약해제와 함께 수분양자들이 이미 지급한 계약금 및 중도금을 변제 공탁하겠다는 내용의 통지를 하자, 수분양자 B등은 아파트 공급의무 불이행은 A의 귀책사유에 의한 것이라며 분양계약에서 정한 위약금(분양대금 총액의 10%)을 구하는 소를 제기하였다.

[대법원의 판단]

계약당사자 일방이 자신이 부담하는 계약상 채무를 이행하는 데 장애가 될 수 있는 사유를 계약을 체결할 당시에 알았거나 예견할 수 있었음에도 이를 상대방에게 고지하지 아니한 경우에는, 비록 그 사유로 말미암아 후에 채무불이행이 되는 것 자체에 대하여는 그에게 어떠한 잘못이 없다고 하더라도, 그 채무가 불이행된 것에 대하여 귀책사유가 있다고 보아야 하며, 그것이 계약의 원만한 실현과 관련하여 각각의 당사자가 부담하여야 할 위험을 적절하게 분배한다는 계약법의 기본적 요구에 부합한다.

따라서 A 지방공사가 아파트 분양공고 및 분양계약 체결 당시, 아파트 부지에 대한 문화재발굴조사과정에 유적지가 발견되어 현지 보존결정이 내려질 경우 아파트 건설사업 자체가 불가능하게 되거나 그 추진•실행에 현저한 지장을 가져올 수 있음을 충분히 알았음에도, 입주자 모집공고문과 분양계약서에 이에 관한 구체적 언급을 하지 않았고, 이를 별도로 수분양자들에게 알리지도 않았다면, 아파트 수분양자 B들이 위 장애사유에 관한 위험을 인수하였다고 볼 수 없으므로, 분양계약에 따른 아파트 공급의무 불이행에 대한 귀책사유는 A 지방공사에게 있다(대법원 2011.8.25. 선고 2011다43778 판결 참조)

일반적으로 주택, 상가 등의 도시개발사업을 시행하는 과정에서 예상되는 사업장애 사유가 있음에도 불구하고, 분양유인을 위한 모집공고 등에는 그에 관한 구체적인 사정을 전혀 언급하지 않거나 일반적인 사항만을 고지하는 경우가 많다. 그러나 계약이행 장애사유의 불고지는 단순한 허위•과장광고와는 다른 차원의 문제로 수분양자가 이와 같은 장애 사유를 인식하여 사전에 그 위험을 인수하였거나 수분양자의 책임이 병합하는 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, 개발사업자는 해당 건축물의 공급의무 불이행에 대한 책임에서 자유로울 수 없다고 볼 수 있다.

결국, 대법원의 판시에서도 볼 수 있듯이, 문화재의 발굴조사와 같이 사업진행과정에서 예상되는 장애사유가 있을 경우 분양공고문 또는 계약서에 이러한 사항을 수분양자에게 고지하고 해결조항을 규정해 둠으로써 만약의 경우 사업의 변경, 폐지로 인한 손해배상의 위험을 사전에 방지해야 할 필요가 있다는 점을 유의해야 한다.

김태완 법무법인 율촌 공공계약팀 변호사

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