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3년간 9억 미만 공시가격 현실화율 1%포인트 미만

국토연구원, 현실화 목표 80%ㆍ90%ㆍ100% 제시…90% 유력

15억 이상 공동주택은 25년까지 시세반영률 90%

 

[e대한경제=권해석기자]   국토연구원이 27일 공개한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’은 시세보다 낮은 주택 및 토지의 공시가격을 중장기적으로 높이는 게 골자다. 공시가격 현실화율 목표치는 아파트, 단독주택, 토지 등에 따라 세 가지 시나리오로 제시했다. 목표 수준에 따라 최종 도달 기간, 주택 가격별 도달 시점을 차등화했다. 특히 9억원 미만 주택에 대해서는 2023년까지 공시가격을 완만히 올리고 그 이후 시세반영률을 높이는 내용이 담겼다. 정부가 어떤 시나리오를 채택하든 중장기적으로 재산세와 종합부동산세 등 세 부담은 급증할 것으로 예상된다.

◆어떤 시나리오 나왔나

이날 국토연구원이 제시한 공시가격 현실화 계획안은 상당히 복잡하다. 아파트, 단독주택, 토지에 대해 각각 공시가격 현실화율(시세반영률)을 80%, 90%, 100%로 제시했다. 주택 가격에 따른 현실화율을 차등 적용하는 내용도 포함됐다. 예를 들어 아파트의 경우 현실화율 80%를 목표로 정할 경우 △9억원 미만은 2025년 △9억∼15억원 미만은 2022년 △15억원 이상은 2021년에 공시가격을 시세의 80%까지 끌어올리는 식이다.

이 가운데 정부가 채택할 가능성이 높은 시나리오는 90% 안이다. 한정애 더불어민주당 의원은 이날 열린 정책조정회의에서 “부동산 공시가격 현실화 로드맵은 2030년까지 시가의 90%까지 맞추는 내용”이라고 말했다.

실제 80% 안은 공시가격 현실화라는 정책 목표에 비춰봤을 때 다소 낮은 감이 있다. 현재 부동산 공시가격 현실화율은 대략 50∼70% 수준이며, 30억원 이상 고가 주택의 현실화율은 이미 80%에 육박한 79.5%다. 연구원도 80% 수준으로는 공시가격의 신뢰성을 높이는 데 미흡하다고 평가했다.

100%까지 올리는 것도 현실적으로는 어렵다. 공시가격은 적정가격으로 공시해야 한다는 제도 취지에는 부합할 수 있지만, 자칫 부동산 가격이 하락하면 공시가격이 시세보다 높아지는 문제가 생길 수 있다. 특히 각종 조세 부담이 크게 늘어나기 때문에 국민적 저항을 받을 여지도 있다.



◆공시가격 90% 현실화가 유력

현실화율 목표치가 90%일 때 공동주택은 10년, 단독주택은 15년간 시세반영률이 단계적으로 오른다. 토지는 8년에 걸쳐 인상된다. 현실화율 산정 기준은 주택과 토지가 구분된다. 이 가운데 공동주택과 단독주택은 가격대별로 현실화율을 올리는 방식이 다르다. 주택 가격 9억원을 기준으로 9억원 미만에 한해서는 중간 목표를 설정한다. 중간 목표 달성시점은 2023년까지다. 최종 현실화율 목표를 90%로 잡을 경우 9억원 미만 주택은 2023년까지는 연간 1%포인트 미만으로 현실화율을 높이고 이후 연간 3%포인트대로 현실화율을 올려간다. 9억원 이상 주택은 토지와 마찬가지로 매년 균등하게 현실화율을 인상한다.

가격대별로 연간 현실화율 인상폭이 달라 최종 목표 달성 시점도 차이가 난다. 15억원 이상 공동주택은 2025년까지 90% 목표치에 도달한다. 9억원 이상 15억원 미만 공동주택은 2027년까지 현실화를 끝낸다. 9억원 미만 공동주택은 2030년에 공시가격 현실화율이 90%에 도달한다.

단독주택의 경우 9억원 미만은 2035년까지 현실화율을 90%까지 높인다. 9억원 이상 15억원 미만 단독주택은 2030년, 15억원 이상 단독주택은 2027년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올린다.



◆‘전국민에 세금폭탄’ 불가피

부동산 공시가격 현실화 작업이 진행되면 국민 세 부담 증가는 불가피하다. 당장 고가 아파트의 보유세 부담이 급격히 오를 전망이다. 공시가격 현실화율 목표치가 90%로 정해질 경우 15억원 이상 아파트의 시세 반영률은 올해 75.3%인데 내년에 78.3%, 2022년엔 81.2%로 오른다. 예를 들어 시세 30억원가량인 서울 서초구 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡ 아파트를 살펴보자. 올해 보유세는 약 1326만원이다. 그런데 국토연구원 안에 따라 시세반영률이 90%로 높아지면 보유세 부담은 내년 1917만원으로 오르고, 2025년에는 3933만원으로 3배가량 급등한다.

 9억∼15억원 미만 아파트 시세반영률도 올해 69.2%에서 2023년에는 78.1%로 10%포인트가량 급등한다. 고가 단독주택의 현실화율 상승폭은 더 클 전망이다. 올해 15억원 이상 고가 단독주택의 공시가격 현실화율은 53.5%인데 2023년에는 71.9%, 2025년에는 81%까지 높아진다. 반면 9억원 미만 주택은 2023년까지 1%포인트 미만으로 현실화율이 올라가 급격한 세부담 가능성은 낮아졌다. 국토부 관계자는 “공시가격 현실화 과정에서 조세나 각종 부담금이 영향을 받을 수밖에 없고 저감 방안을 고민하고 있다”면서 “서민 부담이 없도록 재산세 완화 방안을 논의 중”이라고 말했다.

 

권해석기자 haeseok@

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